房地产企业税务筹划的基本方法

房地产企业税务筹划要点

规避纳税的方式进行税务筹划

　　规避纳税并不意味着偷税漏税，其实是合理运用现行税法来达到避税的目的。目前，为了鼓励某些行业的生存和发展，一些行业、地域、产业、国家和政府制定了一系列的税收优惠政策，如出口退税、减税，而房地产企业可以通过经营活动或项目的调整来达到运用这些税收优惠政策的目的，达到节税的目的。

　　房地产企业可以通过房地产投资合作建房，房屋出售后通过股权转让、回购等方式取得收益。此外，为了满足贫困人口的住房需求，国家在廉租房建设方面给予了一些优惠政策。房地产开发企业也可以参与廉租房项目建设。在保证工作量的同时，不仅响应了政府号召，树立了品牌效应，而且获得了税收减免。

利用税基规划进行税务筹划

　　税基，是税种的经济基础，也是税收计算的依据和标准。税基的大小直接影响应纳税额。计税公式为：税额=税基*税率。在同一税率下，税基的宽度直接决定税负。因此，从税基出发进行税务筹划是房地产企业首要考虑的问题。

　　税基规划方法主要通过调整税基来实现，如剥离附加成本、调整税目等，从而减少应纳税额，达到合理避税的目的。比如，在土地增值税的税务筹划中，房产税的主体税种，按照现行税法，纳税人建造普通标准房屋出售，增值税不超过扣除额的20%。

　　因此，在实际税收运行过程中，通过临界点规划和税基调整，可以将房地产企业的土地增值税合理控制在20%的临界点。例如，企业可以通过控制销售价格或增加可扣除项目的金额来调整税基。在房地产企业的融资行为中，所得税的税基也会受到税收的影响。因此，房地产企业在进行税务筹划时，应充分考虑不同融资方式对税基的影响，选择对自己最有利的融资方式。

利用税率差异进行税务筹划

　　税率差异，是指同一性质或者类似性质的税收适用的税率不同。税率差异是一种客观现象，通常表现在不同地区、不同行业、不同业态和不同产业环节。它的存在是国家的基础。需要对一些地区、行业类型的企业、产业环节等进行激励和扶持，通过税收杠杆实现资源的有效调动和聚集，为特殊地区的生存和发展提供空间。

　　在房地产企业中，由于经营活动的复杂性，实际经营活动中可能涉及不同的税率。企业可以通过项目拆分或调整来降低税率，达到避税目的。比如，根据我国现行税法，房地产销售适用5%的营业税税率，建筑装修适用3%的营业税税率。因此，房地产公司在提供和销售精装房时，应将房地产和房屋装修项目分开，如与业主签订房地产销售合同和房屋装修合同，适用不同的营业税税率。

　　再比如，在房地产开发建设过程中，房地产企业需要提供施工单位。根据税法规定，作为服务提供者的房地产中介机构要缴纳5%的营业税，转包商要缴纳3%的营业税。从税务筹划的角度看，房地产企业可以将工程代理转化为工程分包商，从而降低税率。此外，房地产企业还可以通过选择投资地点、关联交易、设立子公司等方式选择税率较低的地区，利用地区间税率差异降低税收成本。（推荐阅读：企业税务筹划的12种基本方法）

利用延期纳税进行税务筹划

　　延期纳税是一种税务筹划的方法，它利用当期成本或收入的合理分期或延期，以避免低当期成本和费用、低可抵扣成本和高收入导致的高税收。房地产企业可以避免因收入过度集中或成本费用时间分布不均衡而造成的当期税收成本过高的问题。

　　比如，根据税法规定，销售收入只有在房地产权属发生变化时才能确认。相应地，房地产开发企业可以推迟不动产权利人变更登记的时间，从而推迟销售收入的确认时间，合理分配收入，或者延缓或缓解企业资金短缺的问题。根据税法规定，土地在项目开工前计入公司固定资产，待公司开工建设后，土地才转入在建工程的成本项目。在未开发土地的流转过程中，企业可以按照固定资产的摊销方法进行计算提取，从而降低土地建成后的账面价值，达到节税的目的。因此，在合理计算下，企业可以适当延长征收时间，减轻税负。