财多多解析土地增值税清算的优化策略（上）

土地增值税清算规程

　　土地增值税是我国重要的税源。为了更好地适应我国经济发展的新时期，国家税务总局发布了一系列关于土地增值税的通知，旨在更好地规划土地增值税清算和管理，为土地增值税清算和审核提供政策指导。在此基础上，主要探讨了土地增值税清算审核的关键问题和优化政策，以更好地推进土地增值税清算审核。

　　1、如何确定清算单位是土地增值税清算审核的第一步。只有明确清算对象，才能更好地进行清算审核。在土地增值税清算过程中，不同的清算单位会使最终的计算结果相差很大。因此，应根据不同的清算单位制定相应的清算内容。

　　关于清算组的问题，国家税务总局在有关文件中作了明确规定。土地增值税清算和审核程序按照房地产项目统一进行。房地产项目分不同时期、不同批次开发的，每一批为相应的清算对象。在同一个项目中，既有普通住宅建筑，也有其他类型的房地产。增值额和增值税率分别清算，土地增值税单独清算。

　　2、房地产总收入清算审核要求销售合同金额(含主管部门网上登记信息)与销售发票、销售台账相符。此外，在审核过程中应注意以下问题：

财多多解析土地增值税清算的优化策略

　　其一，应明确房地产开发商的间接销售收入也应予以确认。产品开发如员工福利、报酬、业绩、对外投资、对股东或投资者的分配、债务补偿等，在发生所有权转移时，应视为销售房地产，均视为销售房地产的一定收入。

　　其二，关注住房公积金销售的长期经常账户问题，并审核交易是否真实。

　　其三，房屋销售价格的确定需要以同一地区、同一季度不同公司的销售价格为参考依据和手段。按下列方法和顺序确定：①、按企业在同一地区和本年度销售的同类房地产的平均价格确定;②、参照当地市场价格或同类房地产当年评估价值确定。

　　3、项目建设过程是土地增值税清算审核的重要环节和关键环节。在实际审核过程中，我们需要重点关注以下几个问题。

　　其一，征地问题。在取得土地使用权过程中，有必要对征地拆迁补偿的具体成本进行复核。此外，还要注意项目是否分批建设，费用支付是否分摊。

　　其二，重点做好项目建设成本的清算和审核工作，重点做好房地产项目建设前期的项目成本和基础设施成本。（推荐阅读：房地产企业土地增值税清算的影响及税务筹划，财多多财税浅析）

　　其三，重点检查企业各项费用是否与企业报送的各种票据相符。即实际工程造价审核报告是否与企业的工程施工合同、工程结算报告等文件相符。因为对于大多数房地产项目来说，企业的建材往往是企业根据项目建设需要采购的。因此，有必要在相关审核工作中厘清费用是否计入扣除项目，相应的支付流程是否异常。

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