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税务筹划

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财多多财税浅谈企业建造职工住房的税务筹划方法(下)

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  2、土地增值税税务筹划

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,房地产企业增值税按照增值税超过可抵扣项目的比例征收30%-60%。这一比例相当大,需要合理规划增值税,降低开发成本和风险。土地增值税的计算公式为:土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数。

  企业为职工建造住房,必须选择合适的施工方法。根据税法规定,属于合作建设的,建成后自用的,可以免征土地增值税。竣工后转让,会征收土地增值税。这也是企业在为职工建房时可以利用的最大的税务筹划机会。

  如果属于代建模式,即企业成立房地产开发商开发土地,开发商向用户收取代建费,属于服务费,不需要缴纳增值税。企业取得房屋后,自建自用的,不需要缴纳土地增值税。企业也可以利用相关的税收优惠政策进行税务筹划。根据税法规定,房屋销售价值不超过可抵扣项目金额20%的,不缴纳土地增值税。

财多多财税浅谈企业建造职工住房的税务筹划方法

  3、企业所得税筹划

  企业所得税是对企业和经营单位在生产经营活动中取得的所得和其他所得征收的税种。这些收入包括商品收入、劳务收入、转让收入、利息收入、租金收入等,显然,房地产销售收入要缴纳所得税。根据税法,企业所得税税率为25%。可以表示为:应纳所得额=收入总额-扣除项目金额。

  不管企业用哪种方式盖房子,都必须缴纳企业所得税。以上公式适用于开发自有房屋的企业。对于准备在建后转让房地产的房地产企业,计税方法也适用于房地产企业。如果企业委托房地产建房,房地产取得代建房费,还需要缴纳企业所得税;如果企业合作建房,双方需要按所得缴纳企业所得税。

  三、小结

  通过对房地产企业税务筹划的分析,不难看出企业为职工建房有多种有利的选择。自建有一定的优势,因为是自建自用,可以免征土地增值税。委托建房最方便,但税务筹划空间小。合作建房的成本效益较高,税务筹划可以有效运用,不影响主营业务。对于企业和房地产开发商共同建房,有许多税务优惠政策。

财多多财税浅谈企业建造职工住房的税务筹划方法

  企业与房地产开发商或代表企业提供联合建设用地,企业提供的土地使用权为无形资产,可免征土地增值税。房地产开发商收取服务佣金,无需征收增值税。企业职工需要缴纳一定数额的增值税才能获得住房使用权。这就需要企业与职工自己权衡,如果设计得当,可以取得更好的效果。企业也可以采取“团购”的形式,与房地产开发商合作,先确定房子的最终客户。这样可以降低营业税税率,让开发商获利,也可以让职工得到一些优惠。(推荐阅读:浅谈企业所得税核定征收的应对方针,广西财多多财税分享

  根据《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》精神,按房改成本价或样价出售房屋的企事业单位,也可以免征营业税。如果企业有现成的住房,也可以通过这种方式运作,达到降低营业税的目的。更多税务筹划知识,关注或咨询广西财多多财税:400-6161-820

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2020-07-23
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