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房地产土地增值税清算要注意哪些方面?广西财多多财税解析(三)

房地产 土地增值税

  3、建筑安装费清算

  其一,综合楼建安费用分摊。工程竣工后,一般由一个单位进行清算。在这种情况下,税务局在开展土地增值税清算工作时只需要对不同的清算对象进行梳理和汇总,不会涉及太多的建安成本分摊。但是,如果综合楼清算单位过多,需要准确划分每个清算单位的直接成本,困难部分需要按照我国相关政策,按照单位建筑面积的比例分摊到整个建筑面积。

  分摊方法大致可分为两种:一种是平均建筑面积法,它比较容易计算和分摊,但忽略了不同楼层的成本差异。在这种情况下,一些高层房地产公司分摊的建安成本较少,且方法不合理;综合分析不同层高造成的成本差异,提出比平均建筑面积法更合理的分摊方法。因此,税务局在缴纳土地增值税时,应充分考虑建筑高度不同造成的成本差异,尽量采用高度系数计算建筑安装成本,确保成本分配的合理性。

  其二,确定精装房装修费用。我国税法明确规定,房地产开发公司销售经装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。但是,由于目前没有明确的装修成本监管政策,一些房地产公司会将精装房软装修的一部分计入成本,而税务局认为,可移动的弹性装修部分不应计入房地产成本。

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  为此,我国的财税也明确规定,装修服务仅限于建筑物的装修,并保证其美观或有特殊用途的装修工程。由此可见,精装房内具有活动功能的家用设备及相关物品不能计入装修费用,因此不能计入开发成本进行扣除。

  然而,精装房的装修对房地产价格影响很大。因此,税务局可以在公平合理的基础上,以房地产销售总价减去每台家电的购置价作为房地产销售收入计算土地增值税。

  其三,税务机关征收因素。房地产开发企业土地增值税的清算仍存在诸多问题和困难。这是因为房地产项目时间长,涉及产品种类繁多,产品多样化,所以比其他税种复杂。

  如果仅仅从土地增值税的角度来看,很难按照税务机关的说法计算实际的房地产成本。为便于征收管理,目前税务部门将按房屋销售收入的2%~3%的不同类型缴纳土地增值税。一方面,土地增值税清算工作量非常大,但真正的土地增值税清算工作正在实施,税务部门的工作人员也没有时间考虑。土地增值税清算涉及繁琐的扣除项目,包括土地款、房地产开发成本以及费用、转让房地产等税费。

  企业在进行滚动账时仍需投入大量人力物力,这也会增加税务部门的难度。此外,在现实生活中,一些开发企业财务制度不完善,成本核算不规范,给税务机关计算土地增值税带来不便。

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  实际上,税务部门经常委托税务公司清理土地增值税,税务部门会对其进行审核。另一方面,土地增值税清算比较复杂。在清算过程中,扣除项目非常复杂,成本分摊方式不同,计算出的土地增值税可能相差很大,给企业造成不公平的税负。(推荐阅读:房地产行业税务筹划方案怎么做,广西财多多财税分享节税技巧)

  三、土地增值税清算小结

  在房地产开发用地增值税清算过程中,要全面分析车库、拆迁安置、建设安装成本等相关税收情况,根据不同情况选择合理的缴纳方式。只有这样才能提高土地增值税清算质量,最大限度地规避税收风险,保证未来税收征管。

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2020-04-22
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