房地产土地增值税清算要注意哪些方面？广西财多多财税解析（一）

房地产土地增值税清算

　　土地增值税是我国1993年税制改革中提出的一项新的税收政策。为保障土地资源配置规范化、房地产市场交易良好发挥了重要作用。随着我国房地产业的快速发展，国家对这一领域的税收调控力度也在加大，对土地增值税的税收要求也越来越高。然而，在房地产税收管理中，土地增值税不能准确解决的问题，严重阻碍了我国税收征管工作的有效开展。对此，我国于2009年颁布了《土地增值税清算管理规程》，具体阐述了土地增值税的清算办法，并在实际工作中取得了良好的效果。

房地产开发中土地增值税清算税源监控

　　一般来说，在土地增值税阶段，产品开发尚未完成，房地产企业预售时取得的价格不能通过会计核算准确取得。因此，有必要实行以预售收入为基础的土地增值税制度。在所开发产品的交付过程中，会计将预售阶段收到的货款折算为实际销售收入。

　　房地产企业遇到土地增值税清算时，必须按照土地增值税制度清算土地增值税。如果会计目标和税收不同，销售收入的确定和计量会有很大的差异。

　　1、立项审批

　　立项审批主要由房地产公司在正式土地开发前进行。一是向国家建委申请立项，建设委员会和国家发改委收到申请后将予以审批。然后，房地产公司通过项目审批文件向国家发改委提交投资申请方案。经批准后，国家发改委将向企业下发项目文件。现阶段，税务局在进行土地增值税清算时，必须以国家发改委的批准为重点，尽量减少核销账户中税务风险的发生。

　　2、项目规划

　　项目规划过程主要由规划局、国土局、财政局等重要部门承担。在规划过程中，办理土地增值税清算所需的材料包括建设用地许可证、建设工程规划许可证、土地出让合同、国有土地使用许可证、土地开发协议等。

　　其中，由于部分项目规划面积不够明确，房地产企业通过提高容积率来增加自身经济效益的现象并不少见。因此，税务局必须重点清理规划区，确保房地产开发项目的合理合法开发。

　　3、工程施工建设

　　项目施工审批工作主要是为房地产公司向建委提供项目规划许可证及相关规划费缴纳证明，并申领项目施工许可证。这一环节的土地增值税缴纳主要要求房地产公司提供建委颁发的施工许可证和房地产公司与施工公司签订的相关合同。

　　税务局在清理建设过程中的土地增值税时，往往采用比较建设预算、竣工结算和财务费用的方法，对房地产公司提供的建设成本的准确性进行验证。（推荐阅读：企业所得税怎么合理避税）

　　4、销售

　　项目销售土地增值税清算所需资料主要包括：房地产管理局颁发的商品房销售许可、商品房预售以及买卖合同书、房地产管理局专业人员测算的面积测绘报告、工程规划验收合格书以及工程验收备案表。其中，税务部门需要在这一环节重点关注房地产企业的准确销售收入、可销售面积、开发成本等重要涉税信息，最大限度地降低税收风险。

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