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房地产增值税税务筹划方法,广西财多多浅谈节税要点(三)

税务筹划 节税

  企业的税务筹划必须符合国家法律、政策的规定,遵循经济效益最大化和动态变化的原则。房地产企业税务筹划的一般方法可分为三种方法:利用税收优惠政策进行节税、利用税率差进行节税、利用税收起征点进行节税。为合理合法地减轻税负,提高企业竞争力和盈利能力,房地产企业土地增值税的税务筹划应充分利用国家税收优惠政策,控制起征点,通过细分和综合经营实现节税。

  ③、建设税收优惠

  根据我国税法,房地产营业税税率为3%,而土地增值税税率高达30%-60%。因此,房地产企业可以利用两种税率的差额,在房地产开发确定目标客户,通过代建的方式进行开发,可以节省出大量的土地增值税。

  ④、合作开发的税收优惠政策

  根据中国税法的有关规定,一方提供土地,另一方提供资金,双方合作建房的,国家可以暂时免征土地增值税。开发成功后,国家可以暂时免征土地增值税,然后征收相关增值税,直至房地产转让发生。企业可以充分利用这一条款,与相关土地所有者合作开发房地产。

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  2、控制税收起征点节税

  土地增值税税额由销售收入、税收扣除额和税率组成。要享受较低的税率,必须注意收入和扣除两个要素。

  ①、通过调整房地产销售价格调整房地产增值率,从而控制增值额,让企业从起点享受优惠。当然,要想用这种方法来节税,就需要做大量的计算工作,平衡减少的收入,享受税收优惠,按照综合效益最大化的原则进行选择。

  ②、通过装修增加项目扣除金额。依据《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:房地产开发企业销售已装修的房屋, 其费用可以计入房地产开发成本。房地产企业可以通过装修有效地将增值额控制在合理范围之内。

  ③、通过成本转移增加扣除项目的金额。房地产公司的劳务费和业务费应尽量计入开发成本或间接开发成本,并适当增加扣除额。要注意的是,使用这种避税技术需要企业提前合理规划。比如机构设置和人员编制,必须有相应的决策依据。否则,将违反税法的有关规定,构成逃税。

  ④、选择计息依据,增加扣除项目金额。目前,房地产项目利息支出的计算方法主要有两种。一是按不超过商业银行同类同期贷款利率计算的据实扣除;二是按该项目地价款和开发成本之和的5%直接扣除成本。通过测算,选择较高的一个。

  3、通过业务细分、整合实现节税

  我国税法对房地产企业的不同经营模式规定了不同的征税方式。房地产企业可以充分利用税法中不同业务的不同税率,实现减轻税负的可能性,并通过对部分业务的整合和细分,最终降低整体税负。

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  将房地产销售与装修分开,分别成立装修公司和销售公司,将房屋装修作为独立业务核算,并与劳务成本一起签订房屋装修合同收入,降低增值税税率和土地增值税的税基,从而降低土地价值附加税。

  通过公司分立、合并实现节税。根据我国税法规定,房地产开发企业分立造成的房地产转让,不是转让已缴纳的土地增值税或者视同销售,不征收土地增值税。

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税(1995)048号)规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”这些法规和政策的规定都给房地产企业留下节税的操作空间。

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