房地产增值税税务筹划方法，广西财多多浅谈节税要点（三）

　　企业的税务筹划必须符合国家法律、政策的规定，遵循经济效益最大化和动态变化的原则。房地产企业税务筹划的一般方法可分为三种方法：利用税收优惠政策进行节税、利用税率差进行节税、利用税收起征点进行节税。为合理合法地减轻税负，提高企业竞争力和盈利能力，房地产企业土地增值税的税务筹划应充分利用国家税收优惠政策，控制起征点，通过细分和综合经营实现节税。

　　③、建设税收优惠

　　根据我国税法，房地产营业税税率为3%，而土地增值税税率高达30%-60%。因此，房地产企业可以利用两种税率的差额，在房地产开发确定目标客户，通过代建的方式进行开发，可以节省出大量的土地增值税。

　　④、合作开发的税收优惠政策

　　根据中国税法的有关规定，一方提供土地，另一方提供资金，双方合作建房的，国家可以暂时免征土地增值税。开发成功后，国家可以暂时免征土地增值税，然后征收相关增值税，直至房地产转让发生。企业可以充分利用这一条款，与相关土地所有者合作开发房地产。

　　2、控制税收起征点节税

　　土地增值税税额由销售收入、税收扣除额和税率组成。要享受较低的税率，必须注意收入和扣除两个要素。

　　①、通过调整房地产销售价格调整房地产增值率，从而控制增值额，让企业从起点享受优惠。当然，要想用这种方法来节税，就需要做大量的计算工作，平衡减少的收入，享受税收优惠，按照综合效益最大化的原则进行选择。

　　②、通过装修增加项目扣除金额。依据《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋, 其费用可以计入房地产开发成本。房地产企业可以通过装修有效地将增值额控制在合理范围之内。

　　③、通过成本转移增加扣除项目的金额。房地产公司的劳务费和业务费应尽量计入开发成本或间接开发成本，并适当增加扣除额。要注意的是，使用这种避税技术需要企业提前合理规划。比如机构设置和人员编制，必须有相应的决策依据。否则，将违反税法的有关规定，构成逃税。

　　④、选择计息依据，增加扣除项目金额。目前，房地产项目利息支出的计算方法主要有两种。一是按不超过商业银行同类同期贷款利率计算的据实扣除;二是按该项目地价款和开发成本之和的5%直接扣除成本。通过测算，选择较高的一个。

　　3、通过业务细分、整合实现节税

　　我国税法对房地产企业的不同经营模式规定了不同的征税方式。房地产企业可以充分利用税法中不同业务的不同税率，实现减轻税负的可能性，并通过对部分业务的整合和细分，最终降低整体税负。

　　将房地产销售与装修分开，分别成立装修公司和销售公司，将房屋装修作为独立业务核算，并与劳务成本一起签订房屋装修合同收入，降低增值税税率和土地增值税的税基，从而降低土地价值附加税。

　　通过公司分立、合并实现节税。根据我国税法规定，房地产开发企业分立造成的房地产转让，不是转让已缴纳的土地增值税或者视同销售，不征收土地增值税。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税(1995)048号)规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”这些法规和政策的规定都给房地产企业留下节税的操作空间。

　　更多企业税务筹划方案，欢迎咨询官方客服。