房地产行业税务筹划方案怎么做，广西财多多财税分享节税技巧（三）

　　二、变卖房屋转为股权转让的税务筹划

　　根据现行税法，以房地产投资入股、干预接受投资者利润分配、承担独特投资风险的行为，不征收营业税。此外，自2003年1月1日起，投资房地产后的股权转让不再征收营业税。这种调控为房地产企业进行税务筹划提供了空间。

　　如果购买房地产的人是具备一定条件的企业或公司，可以考虑房地产销售的方式，即先投资房地产，再将股权转让给购房人。

　　举个例子，A企业欲出售5000平方米的住房给B企业，如果以2400元/平方米的价格直接出售，则需要缴纳土地增值税108万元，营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。如果A企业与B企业做税务筹划前达成协议，A企业最初以该房产向B企业提出股权投资，之后再以1200万元的价格向B企业转让该房产的股权，则可以合法合理地避免了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加费。同时，为了调动B企业参加筹划的踊跃性，A企业可以做出一些妥协，给予B企业一定的好处补偿，但是其数额应以A企业节约的税款66万元为限。

　　三、房产税税务筹划

　　房产税是根据房产经营或房地产经营者的收入征收的。房产税的计税基础可分为从价计征和从租计征。从价计征就是按照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率是1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率是12%。

　　由于从价计征是按房产残值征收的，房产原值直接决定了房地产税的数额。合理降低房产原值是房产税税务筹划的关键。因此，会计人员应尽量将能单独计算的建筑部分与房屋主体分开计算。而对于从租计征，房价的大小直接决定了房产税的数额。

　　很多房地产开发公司在签订房屋租赁合同时，往往把水、电、租金放在一起计算租金。这样一来，房租增加了，房产税也增加了。因此，房地产开发公司应将水电费从租金中扣除，让承租人独立承担。即使各项水电费原本由出租人支付，也应在租赁合同中明确写明代扣代缴，并通过“其他应收款和应付款”核算，以减少房产税的税基。

　　四、融资的税务筹划

　　因为房地产企业需要大量的资金作为周转资金，但无论如何获得资金，都会有一定的资金成本，因此在融资时进行税务筹划是必要的。需要理解的是，无论采取何种融资方案，都能满足房地产企业的需求，但资金成本的高低决定了企业税负的轻重。

　　五、投资的税务筹划

　　与其他行业活动不同，房地产企业在分析投资时需要规划投资税收，这可以减轻房地产企业的高税负。需要理解的是，投资可以分为国内投资和对外投资，这两种投资是按照效果来划分的。在利用外资方面，要注意地区和行业的选择。毕竟，税法对不同地区、不同行业有不同的税收政策。只有保证选择的合理性，才能保证公司利益的最大化。（推荐阅读：浅谈企业所得税核定征收，广西财多多财税解析）

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