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房地产行业税务筹划方案怎么做,广西财多多财税分享节税技巧(二)

税务筹划 节税 财多多税筹

  (2)、增加扣除项目金额的税务筹划

  土地增值税按增值与抵扣项目的比例计算,即按适用税率累进征收。增值率越高,适用税率越高,需要缴纳的税款也就越多。合理增加扣除项目的数额,可以降低增值率,使其适合较低的税率,从而达到减轻税负的目的。

  税法允许从转让收入额的扣除项目有五个部分:取得土地使用权的所支出的费用;房地产开发成本;房地产开发费用;与房地产转让有关的税额;财政部规定的其他扣除,主要是指纳税人办理土地使用权房所支出的部分,还有扣除开发成本总和的20%。

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  其中,《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定了房地产开发费用中利息费用的计算方法,房地产公司可以选择适当的利息扣除标准进行税务筹划。根据税法规定,利息支出可以按照房地产项目转让计算和分配,金融机构提供的证明可以根据实际情况扣除,但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率交易计算的金额。

  其他房地产开发费用按土地使用权购买价款与房地产开发成本之和的5%计算扣除;利息费用不能计算分摊的,房地产开发费用按房地产开发项目转让或金融机构无法提供的证明计算扣除。房地产开发成本按土地使用权所支出的10%以内扣除。

  据此,房地产企业可以选择:如果预期利息成本较高,房地产项目开发主要依靠债务融资,利息支出比例较高,那么能够计算和分配利益的金融机构可以提供证明和如实扣除;而一方面,主要取决于资金来源。如果预期利息成本较低,则可不计算应分摊的利息。这样,可以扣除更多的房地产开发成本,有利于企业价值最大化。

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  (3) 税收优惠政策的税务筹划

  根据《土地增值税暂行条例》,纳税人建造普通标准房出售,增值额不超过可抵扣项目价值20%的,免征土地增值税。增值额超过可抵扣项目金额20%的,按照增值总额征税。同时,税法还规定,纳税人建造普通标准住房和从事其他房地产开发的,应当单独计算增值税。未单独计算增值额或者不能准确计算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用本次免税。

  如果房地产开发企业不仅建设普通标准房,还从事其他房地产开发,规划的关键是要把普通标准房增值率控制在20%以内,从而失去免税待遇。降低增值率,关键是要降低增值额。

  房地产行业税务筹划方案怎么做,广西财多多财税分享节税技巧(未完待续)。

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